محتويات الصفحة
إخفاء
هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة المحددة، إلغاء عقد إيجار، ذلك السؤال سوف يقدم إجابته موقع الرحال العربي في هذه المقالة، حيث أن الكثيرون يبحثون عن البنود المصدرة من قبل القانون تجاه هذه الحالة، يوجد في بعض الأحيان طرف واحد هو الذي يرغب في فسخ العقد دون.
هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة المحددة، إلغاء عقد إيجار؟
هذا السؤال يبحث عن إجابته الكثيرون، ويمكن أن نقدم الإجابة من خلال هذه النقاط التالية، والتي تتضمن الآتي:
- تعود إجابة هذا السؤال في المستأجر الذي يريد أن يقوم بفسخ العقد الذي قد تم الاتفاق عليه.
- أو يعود الأمر إلى أن المؤجر هو الذي يريد أن ينهي العقد بينه وبين الطرف الأخر للعديد من الأسباب التي تسبب المشاكل والخلافات بين الطرفين.
- إنهاء العقد كمصطلح يختلف عن مصطلح الإنهاء حيث أن إنهاء العقد هو فسخ العقد المتفق عليه بين الطرفين وعدم الالتزام بالبنود التي تم تسجيلها بينهم وبالتالي لا يصبح قانونيا على عكس الإنهاء فهي مصطلح قانوني ينص على انتهاء مدة العقد المتفق عليها.
- أي أن مصطلح إنهاء يعني فسخ العقد المتعاقد عليه قبل انتهاء المدة المحددة.
- ويعود هذا لقيام أحد طرفي العقد في عدم الرغبة في الاستكمال مع الطرف الآخر على ما قد سبق الاتفاق عليه.
- لهذا يحدد القانون بسماح انسحاب أحد الطرفين من تنفيذ شروط العقد وفقا للأحكام التي قد قام بإصدارها.
- لهذا يحق للطرف الذي لا يرغب بتنفيذ باقي بنود العقد ويريد فسخ العقد بإعلام الطرف الآخر برغبته في ذلك ولكن يجب الالتزام بالقواعد القانونية.
- قد يكون أحد أسباب عدم الالتزام بتنفيذ بنود العقد هو عدم امتلاك عضوية في المنظمة الذاتية للتنظيم.
- اقرأ أيضا: استعلام عن عقد إيجار برقم الهوية بالسعودية
ما هي أسباب إنهاء عقد الإيجار؟
يمكن تصنيف الأسباب المؤدية لفسخ عقد الإيجار إلى 3 مجموعات وهي:
- الاتفاق بين الطرفين.
- من قبل طرف واحد بعيد عن المحكمة.
- بناء على رغبة أحد الأطراف في المحكمة.
طريقة إنهاء عقد الإيجار برغبة الطرفين
سوف نوضح بعض التفاصيل الخاصة بالأسباب المؤدية لإنهاء العقد، ويكون ذلك بناء على طلب الطرفين والتي تتمثل في:
- التشريع المدني يمنح لأطراف العقد فرصة فسخ العقد بالاتفاق بين الطرفين ما إذا لم يكن القانون يخالف ذلك.
- يستطيع أطراف العقد الاتفاق فيما بينهم عند الرغبة في إضافة أي شرط يرغبون فيه قبل نفاذ التاريخ المتفق عليه بالعقد.
- حيث يجب الاتفاق بين الطرفين على توقيع اتفاقية تسمح للطرفين بإنهاء العقد أو إضافة شرط كما يرغبون به.
- إذا كان أحد أطراف العقد من مالكي المناصب القانونية فإن إنهاء عقد الإيجار بالنسبة لما يخص الممتلكات الغير منقولة.
- في حالة عدم تسجيل بند في العقد ينص على فسخ العقد بين الطرفين قبل المدة المحددة أو التاريخ المتفق عليه فإن البنود التي قد تم الاتفاق عليه تعتبر لاغية من تاريخ توقيع الاتفاقية بإنهاء العقد بين الطرفين.
- ويحدث ذلك إذا لم يتم التغيير في بنود العقد أو الرغبة في تعديل العقد.
طريقة إنهاء عقد الإيجار من طرف واحد بعيدا عن المحكمة
سوف نوضح بعض التفاصيل عن الأسباب المؤدية إلى إنهاء العقد من قبل طرف واحد بعيدا عن اللجوء للقضاء، والتي تتمثل في:
- إنهاء عقد الإيجار الغير محدد المدة.
- إنهاء عقد الإيجار المحدد المدة.
طريقة إنهاء عقد الإيجار الغير محدد المدة
سوف يتم توضيح الأسباب المؤدية لفسخ عقد الإيجار إذا كانت غير محددة المدة، من خلال تقديم شرح مفصل لهذه النقاط التالية:
- يستطيع أحد أطراف العقد الانسحاب من الاتفاقية بالنسبة للعقود الغير محددة المدة وذلك وفقا لما نص عليها القانون.
- يجب أن يتم إبلاغ الطرف الآخر برغبة الطرف الأول في فسخ العقد ويجب أن تتم هذه الخطوة قبل فسخ العقد بمدة كبيرة لا تقل عن 30 يوم.
- إذا كانت مدة الإيجار المحددة في العقد تصل إلى 3 شهور يتم الاتفاق على بنود إضافية في العقد قبل التوقيع على الفسخ.
- إذا لم يتم الاتفاق على مدة الإيجار في العقد فإن المدة في هذه الحالة تعتبر مفتوحة أي أنها تكون غير محددة.
- يمكنك الاطلاع علي: استعلام عن طلب تنفيذ برقم الهوية بالسعودية
إنهاء عقد الإيجار المحدد المدة
سوف نوضح الأسباب التي تؤدي إلى فسخ عقد الإيجار إذا كانت المدة محددة في العقد، ويكون ذلك بتوضيح شرح تفصيلي لهذه النقاط المتضمنة هذه المعلومات:
- في حالة الاتفاق على مدة معينة في عقد الإيجار فإن القانون لم يضع مدة صريحة تحق لأحد أطراف العقد بإمكانية فسخ العقد.
- عند الرغبة في فسخ من طرف واحد في هذه الحالة بعيد عن القضاء يجب أن يكون قد تم الاتفاق على هذا الشرط في العقد قبل سابق.
- في حالة عدم الاتفاق المسبق على إلغاء العقد من جانب طرف واحد وتم تحديد مدة الإيجار في العقد ففي هذه الحالة لن يستطيع أي طرف بشكل منفرد أن يقوم بالانسحاب من الاتفاقية.
- يمكن إلغاء العقد بين الطرفين خارج الأراضي السعودية إذا كان الطرفين يعمل كل منها في أعمال شخصية ريادية خاصة بهم وذلك بناء على نصوص القانون.
- لذلك عند الرغبة في زيادة مدة العقد من قبل أحد أحد الأطراف لا يستطيع أن يقوم بذلك وهذا نتيجة للقانون الذي ينص حماية حقوق المستهلك.
- عند الرغبة في فسخ العقد من قبل طرف واحد دون الحاجة للجوء إلى القضاء يجب على الطرف الذي يرغب في القيام بذلك الانتباه إلى الآتي:
- في حالة تلقي الطرف الغير راغب في فسخ إشعار بالرفض على الطلب المقدم بعدم الفسخ فهذا يدل على أن السلطة البريدية قد قامت بواجبها وأخبرته بالأمر والعنوان صحيح.
- بذلك يكون المستلم قد علم بالأمر وقد قام بالتوقيع على الإخطار المرسل وبالتالي تكون هكذا قد قامت السلطة بإنهاء مهمتها عند هذا الحد.
- في حالة وصول الإخطار للمستلم ولم يقوم بإبداء أي رد فعل تجاه الإخطار المرسل فإن الهيئة تكون قد أخلت مسؤوليتها.
- يجب أن يكون العنوان المسجل لدى الهيئة القانونية متماثل مع نفس العنوان المسجل في العقد المبرم بين الطرفين الذي يتم الإرسال عليه.
- في حالة عدم تماثل العناوين وقام أحد الأطراف بوضع عنوان خاطئ ففي هذه الحالة يستحسن أن يتم إشعار نتيجة الطلب المقدم أكثر من مرة للعنوان من أجل إخلاء مسؤوليتها.
- يتم إرسال الإخطار للشخص بناء على الوسيلة المتفق عليها في العقد.
- في حالة لم يتم الاتفاق على طريقة محددة في العقد فيتم استخدام الطريقة العامة التي تتضمن إرسال الإشعارات.
- ويجب أن يتم تفعيل التأكيد بالتسليم أو عدم التسليم لمعرفة حالة الشخص الذي قد تم الإرسال له الإشعار هل قام بالاستلام أم لا؟.
- الخطاب المرسل قد يتضمن بعض المستندات الضرورية مثل:
- المرفقات.
- إيصال إرجاع.
- فاتورة خدمة البريد السريع.
- مواصفات المرفقات.
- شهادة التسليم.
- بعض المستندات الأخرى.
- العقد قد يتضمن قيام الأفراد بإتمام الأنشطة المتعلقة بريادة الأعمال.
- لكن يلزم الطرف الذي يقوم بإلغاء المتفق عليه بدفع مبلغ مالي على سبيل التعويض لعدم تنفيذ المتفق عليه.
- لا يتم توضيح أسباب الرفض من قبل الطرف الذي قام بإرسال الإشعار الخاص بالرفض.
إنهاء عقد الإيجار في المحكمة بناء على قرار من أحد الطرفين
سوف نوضح الإجراءات المتبعة عند القيام بتقديم طلب من قبل أحد الطرفين من أجل إنهاء عقد الإيجار، وتتضمن هذه الإجراءات ما يلى:
- عند تقدم أحد الطرفين بطلب من أجل إلغاء العقد أو إنهاؤه فإن القرار النهائي يكون للمحكمة ويكون ذلك في أحد هذه الحالات الآتية:
- قيام أحد الطرفين بالتعدي على حقوق الطرف الآخر وعدم الالتزام ببنود العقد.
- التعدى على حقوق الطرف الآخر هو المعروف بانتهاك أي من طرفي العقد للطرف الآخر والذي قد يصل لحد الصراع أو النزاع بين الطرفين نتيجة الأضرار الواقعة على الطرف الذي قد تم انتهاك حقوقه وبالتالي فإن السبيل الوحيد لاسترداد حقوقه هو اللجوء للقضاء.
- بعض الحالات الإضافية التي يتم إصدارها من قبل القانون المدني أو بعض القوانين الأخرى إضافة للاتفاقيات المبرمة بين الطرفين قبل سابق.
طريقة إنهاء العقد في المحكمة في حالة حدوث تغيرات في العقد أو الظروف
سوف نوضح ما هي الإجراءات المتبعة عند الرغبة في إنهاء العقد، وذلك عند حدوث تغيرات كبيرة في الظروف أو في بنود العقد، والتي تتضمن ما يلى:
- الظروف التي تحدث للطرفين هي العنصر الأكثر تأثير في تغيير بنود العقد أو الغاؤه.
- يكون ذلك هو المتبع في حالة لم يتم تدوين خلاف ذلك في العقد المبرم بين الطرفين.
- الظروف الحادثة لأحد الأطراف أو كليهما يجب الاعتراف بها وذلك عند عدم التوقع بحدوثها.
- ففي حالة عدم حدوثها قبل إبرام العقد يكون العقد غير يتضمن البنود التي تقبل التعديل لملائمة هذه الظروف ولكن إذا لم يكن قد تم توقيع العقد بعد يتم تعيينها ضمن البنود المسجلة في العقد.
- في حالة عدم التوصل إلى حل بين الطرفين بخصوص الظروف الحادثة لأحد منهم أو كليهما لتتناسب مع هذه الظروف أو عدم القدرة على إلغاؤه يتم إنهاء العقد.
- وبالنسبة لحل هذه المشكلة يكمن في المادة رقم 4 التي تترك الأمر للقضاء ويكون الحكم في صالح صاحب المصلحة ولكن بشرط وجود هذه الحالات في آن واحد وهي:
- خلال توقيع العقد لم يكن يتوقع مواجهة مثل هذه الظروف التالية.
- الظروف التي قد تم مواجهتها لن يمكن التغلب عليها في الوقت الحاضر وفقا لظروف العمل.
- تنفيذ البنود المسجلة في العقد من غير الالتزام بتطبيق البنود المسجلة يؤدي إلى حدوث الضرر للطرف المقصود وذلك لأنه لن يتمكن من الحصول على حقوقه التي ينص عليها العقد الذي قد تم الاتفاق عليها قبل سابق.
- الطرف المقصود ليس من الضروري أن يكون المسؤول عن الأسباب التي أدت إلى فسخ العقد لأنه ليس المتسبب في حدوثها.
- عند إصدار المحكمة حكمها وفقا للطلب الذي قد نتيجة حدوث تغييرات في الظروف ونتج عنها عدم القدرة على إنهاء العقد نتيجة الأضرار التي ستلحق بالطرفين.
- يحق للمحكمة القيام بإصدار حكم عادل للطرفين.
- المحكمة في بعض الأحيان تكون بإصدار أحكام استثنائية في حالة إذا كانت الظروف الناتجة قامت بإحداث تغيير نتج عنه مواجهة كل من أطراف العقد تسديد مبالغ مالية كبيرة تزيد قيمتها عن التكاليف المطلوبة.
- لهذا فإن المحاكم في هذه الحالة يصعب عليها التصديق بأن الظروف المتغيرة ضرورية جدا وأثارها تحدث تأثير كبير لا يمكن إنكاره.
إنهاء عقد الإيجار في المحكمة بناء على طلب من قبل أحد طرفي العقد في حالة وجود أسباب خاصة
سوف نوضح ما هي الإجراءات المتبعة في حالة تقدم أحد أطراف العقد بطلب، وذلك من أجل إنهاء عقد الإيجار، يتم النظر فى الطلب المقدم والبت فيه بناء على أحد هذين الخيارين:
- الإنهاء بناء على طلب المؤجر.
- الإنهاء بناء على طلب المستأجر.
الإنهاء المبكر بناء على طلب المؤجر
المحكمة تحق لها إصدار حكم بإلغاء العقد قبل انتهاء المدة المحددة، في أحد هذه الحالات والتي تتضمن الأتى:
- يتم استخدام العقار في أعمال غير المتفق عليها في العقد.
- تعد أحد الأطراف على حقوق الطرف الآخر أكثر من مرة ويسبب له العديد من الأضرار.
- إصابة الممتلكات بكثير من التلفيات والأضرار.
- لا يتم تسديد القيمة المالية للإيجار عدد مرتين متتاليتين وراء بعضهما البعض وذلك بناء على البنود التي قد تم الاتفاق عليها قبل سابق في العقد.
- لا يتم إصلاح التلفيات في الممتلكات وفق للبنود التي قد تم الاتفاق عليها في العقد.
- إذا لم يكن قد تم الاتفاق عليها في العقد المبرم بين الطرفين يتم منحه مدة زمنية معقولة حتي يتمكن من تنفيذها وإذا لم يقم بها ففي هذه الحالة تعود هذه المهمة إلى المستأجر ليصبح هو المسؤول عنها.
- في بعض الأحيان عقد الإيجار قد يقدم أسباب أخرى يمكن استغلالها من أجل الإنهاء المبكر.
- المؤجر يستطيع أن يقوم بالانهاء المبكر في حالة واحد استثنائية وهي إرسال خطاب كتابي إلى المستأجر ينظره فيه برغبته في الإنهاء المبكر للعقد ويمنحه مدة زمنية محددة.
- يمكن التعرف على: ناجز الاستعلام عن قضية برقم الهوية السعودية خطوة بخطوة
الإنهاء المبكر بناء على طلب المستأجر
يحق للمحكمة أن تقوم بالانهاء المبكر لعقد الإيجار قبل انتهاء المدة المحددة، ويكون ذلك بناء على طلب من المستأجر، وتطبق حكمها في أحد هذه الحالات:
- افتعال العديد من المشاكل من قبل المؤجر التي تحدث التلفيات والأضرار بالعقار.
- لا يترك العقار للمستأجر حتي يتمكن من إعادة تأجيره لغيره.
- الممتلكات التي يتم إعادتها للمستأجر أحدث بها المؤجر العديد من التلفيات التي أفسدتها وجعلتها غير قابلة للاستخدام وهذا لم يكن متفق عليه في العقد.
- وهذه التلفيات والأضرار التي لحقت بالممتلكات لا يمكن الاطلاع عليها خلال عملية المعاينة أو التأكد منها خلال توقيع العقد.
- لا يتم تنفيذ البنود المخصصة لإصلاح التلفيات والأضرار الملحقة بالعقار وقد تم الاتفاق عليها في بنود العقد.
- إذا لم يكن قد سبق الاتفاق عليها في العقد يتم منح المؤجر فترة معينة لإصلاحها وفي حالة لم يتم تنفيذ ذلك فإن المستأجر لا يكون واقع عليه أي مسؤولية لأن العقار يصبح غير صالح للسكن.
- في حالة عدم إعادة المستندات والاحتياجات الخاصة بالمنزل التي بدونها لا يمكن استخدام العقار من قبل المستأجر نذكر منها المفاتيح الخاصة بالمنزل.
- لم يقوم المؤجر بإبلاغ المستأجر عن حقوق الأطراف الثالثة ومنها:
- حقوق الارتفاع – حق الرهن – وغيرها.
- في بعض الأحيان يستطيع عقد الإيجار أن يقوم بخلق أسباب أخري يمكن الاستناد إليها عند الرغبة في إنهاء العقد بشكل مبكر من قبل المستأجر.
الإنهاء المبكر حول اتفاقية إيجار الأرض
سوف نوضح الإجراءات التي يتم إتباعها في حالة الرغبة في الإنهاء المبكر الخاص بإيجار الأرض، والتي تتمثل في:
- يشترط وجود كل البيانات التي تخص الأرض المؤجرة.
- يتم الاطلاع على كل الشروط المحددة عند تأجيرها ليتم النظر ما إذا كانت هذه الشروط تتناسب مع المقدم على تأجيرها أم لا؟.
- يتم إنهاء العقد بشكل مبكر بالاستناد إلى الأسباب العامة التي قد تم إصدارها قبل سابق من خلال القانون المدني.
- يحق للمؤجر أن يقوم بتأسيس مبادرة من أجل الدفاع عن موقفه بالاستناد إلى الأسس المنصوص عليها.
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟
سوف نقدم إجابة هذا السؤال الذي لا تزال إجابته تشغل أذهان الكثيرين من المستأجرين والمؤجرين، والتي تتضمن الإجابة هذه التفاصيل التالية:
- استخدام الأرض في تحقيق أغراض غير المتفق عليها في العقد.
- القيام بأعمال تؤدي إلى التقليل من نسبة خصوبتها.
- القيام بأي أعمال تؤدي إلى فساد الأرض.
- عدم الالتزام بالقوانين التي أصدرت من أجل الحفاظ على التربة والعمل على استصلاح الأراضي والسعي نحو تحسينها.
- عدم الالتزام بالقواعد التي أصدرت من أجل السعي نحو إعادة الأراضي لتصبح في حالة جيدة يمكن استخدامها في الهدف المخصص لها.
- ألا يتم استخدام الأرض في الغرض الذي تم الحصول عليها من أجل القيام بتحسين أحد هذه القطاعات وهي:
- الاستصلاح الزارعي.
- بناء الوحدات السكنية.
- يجب استثمار الأرض في أحد هذه الأهداف خلال مدة لا تتجاوز 3 سنوات إذا لم يقوم القانون بتحديد مدة أكبر من هذه المدة فإنه ليس من الضروري الالتزام بالمدة السابقة للقيام بالهدف الذي حدد لها بل يمكن أن تطول المدة.
- ولكن يوجد بعض الحالات الاستثنائية وهي التي تكون فيها الأرض مملوكة ملكية خاصة إلى الأراضي الزراعية ويحكمها القانون الصادر وفقا للمادة التي تنص على دوران الأراضي الزراعية.
- كما أن الأرض في حالة تعرضها لأحد العوامل الخارجية أو المؤثرات الطبيعية التي تسبب بها تلفيات لا يصلح استخدامها الأرض نتيجة هذه المؤثرات.
- حيث أنه يتم انتهاء مدة الإيجار قبل المدة المحددة لها عند مواجهة أحد هذه الأسباب السابقة.
- هذا بالإضافة إلى القانون الذي ينص على استخدام الأرض لأجل غير مسمى ويكون إجبار وقسرا من أجل الإستفادة من قطعة الأرض.
- يبحث المستأجر عن عن الحل لهذه المشكلة فيكون الحل هو فسخ العقد قبل انتهاء المدة.
- إضافة لذلك الأراضي التي تكون ورث عائلي ويتم الاستحواذ عليها من قبل الدولة أو من خلال احتياجات البلدية أو استخدام قطعة الأرض في ما هو غير مشروع ويؤدي إلى إلحاق الضرر بالنظام القائم ففي هذه الحالة يكون الحل هو فسخ العقد قبل انتهاء المدة المحددة.
- قد يهمك أيضا: كم رسوم تجديد عقد الايجار الالكتروني
بعد الاطلاع على إجابة هذا السؤال وهو هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة المحددة؟، نجد أن الأمر يتوقف على كل العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث التصرفات التي تصدر عن كل منها تلعب دور كبير في تقدم أحدهم بطلب لإنهاء العقد قبل المدة المحددة.